RESUMEN: "Aplicando
al supuesto enjuiciado la doctrina recogida en las anteriores consideraciones
previas, y desde el respeto de la " questiofacti" de la sentencia
recurrida, el motivo debe prosperar:
1.
No se trata de un mero retraso en la entrega, hasta el punto de estar este
previsto y su prórroga, sino de un retraso prolongado de dieciocho meses, del
que sí puede inferirse la pérdida del interés contractual justificado, con
independencia de que la voluntad de resolver se manifestase antes. Esto último
no es óbice a lo que mantenemos por cuanto en ese momento de leve retraso la
vivienda no se encontraba acabada y en disposición de entrega sino que para
ello faltaban meses, por lo que es razonable que en tales circunstancias quiebre
el interés contractual de la compradora.
Mantener
lo contrario sería tanto como "dejar el cumplimiento al arbitrio de una de
las partes" (Sentencia 21 de julio de 2014, Rc. 1386/2012 ).
Una
finalización tan tardía implica la frustración del fin del contrato. Como dicen
las sentencias de 3 de diciembre de 2008 , 13 de febrero de 2009, 10 de junio
de 2010 .
2.
No se aprecia la fuerza mayor en que se apoya la sentencia recurrida.
i)
La paralización del proceso constructivo, consecuencia de un movimiento de
tierras de la calle posterior, no es un hecho imprevisible para un profesional
de la promoción y construcción de inmuebles para la venta de viviendas.
ii)
Las dificultades económicas ligadas al pago para la obtención de las licencias
de obras, tampoco es un hecho imprevisible, pues tendría que tener concedida la
financiación para ello antes de crear expectativas y plazos de entrega en los
contratos celebrados con los compradores interesados".
“RECURSO
DE CASACIÓN.
SEGUNDO.
Motivo Único.
Una
demora de dieciocho meses después del último plazo plasmado en el contrato
supone una frustración del contrato, citándose la doctrina plasmada en las
sentencias de 8 de abril de 2010 , 1 de febrero de 2010 , 25 de junio de 2009 ,
12 de marzo de 2009 , 19 de mayo de 2008 , 4 de junio de 2007 , 27 de febrero de
2004 , 26 de noviembre de 2001 , 26 de septiembre de 2002 y las más antiguas de
5 de mayo de 1997 , 10 de abril de 1997 y 5 de junio de 1989 , entre otras.
Argumenta,
en su planteamiento, que el plazo de entrega debe considerarse un punto
esencial de las circunstancias que se tuvieron en cuenta para realizar el
contrato de compraventa, ya que es notorio que cuando una persona suscribe uno de los actos
jurídicos con más trascendencia de su vida privada como es la compra de un
inmueble son varios los conceptos que le llevan a realizarlo, básicamente:
ubicación, composición y calidades del inmueble, precio que ha de pagar y
cuándo podrá disponer del mismo. Si cualquiera de estos conceptos se ven
cambiados por la vendedora, con entidad suficiente en el cambio, es obvio que
se estaría ante un incumplimiento que conlleva la resolución del contrato
prevista en el artículo 1.124 del Código Civil.
TERCERO.
Consideraciones previas.
1.
Como recuerda la sentencia de 12 marzo 2009 (Rc. 365/2004) esta Sala tiene
declarado, entre otras, en sentencia de 21 de mayo de 2001, que la
trascendencia resolutoria de los incumplimientos contractuales «es verificable
en casación porque la doctrina general que excluye de la misma los temas de
cumplimiento e incumplimiento contractual debe ser circunscrita a los límites
que corresponden a la "questio facti", pues además del error en la
valoración de la prueba que permite la modificación de la base de otras,
Sentencias de 20 de julio y 30 de diciembre de 1996 y 18 de abril , 17 de
octubre y 8 de noviembre de 1997 , también cabe verificar en el recurso
extraordinario la trascendencia o significación jurídica de los hechos
ejecutados ( Sentencias 23 de abril y 7 julio 1992, 26 mayo, 31 mayo y 31 diciembre 1996 , 30
junio 1997 , y 19 enero y 30 octubre 1998 ), todo ello sin perjuicio de que, en
su caso, prevalezca la interpretación del juzgador de instancia a menos que sea
ilógica o falta de la mínima racionalidad (por todas, las Sentencias de 2 y 30 diciembre
de 1999 )».
De
ahí que sea procedente ofrecer respuesta al motivo y decidir sobre él con
respeto a la " questio facti" acreditada como probada en la
instancia.
El
objeto del motivo constituye una de las cuestiones más controvertidas, con un
gran componente casuístico. No obstante, la polémica surge cuando las partes no
han pactado de forma expresa que la falta de entrega en el plazo acordado
otorga al comprador el derecho de resolver el contrato, pues, si así fuese, una
vez incumplido el plazo nacería el derecho a la resolución sin necesidad de
otro tipo de valoraciones, en principio.
2.
Conviene recordar la jurisprudencia de esta Sala en materia de resolución del
contrato de compraventa por retraso en la entrega de la vivienda, tanto en los
supuestos en que no se hubiese pactado a favor del comprador una condición
resolutoria expresa en torno a un plazo de entrega fijado por las partes como
esencial, como cuando si hubiese mediado tal pacto.
La
STS de 1 de abril de 2014 (Recurso 475/2012 recoge que: "Por lo que
respecta a los efectos resolutorios del incumplimiento del plazo de entrega, la
jurisprudencia más reciente (por ejemplo, SSTS de 14 de junio de 2011, Rc.
369/2008 , 21 de marzo 2012, Rc. 931/2009 , y 25 de octubre de 2013,
Rc.1666/2010 ) viene interpretando la norma general en materia de resolución de
obligaciones recíprocas (artículo 1124 CC) en el sentido de que el
incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo
que no supone una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento pero
sí que origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren
las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos
de los Principios de Unidroit (art. 7.3.1 cuando se «priva sustancialmente» al
contratante, en este caso al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en
virtud del contrato», encontrándose sin duda entre las lógicas expectativas del
comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubieran estipulado
y en condiciones para ser usada conforme su naturaleza, pues, no en vano, la de
entrega constituye la obligación esencial y más característica de la
compraventa para el vendedor ( artículo 1461 CC , en relación con el artículo
1445 CC ).
En
esta línea se viene afirmando por esta Sala que el mero retraso en el pago o en
la entrega de la cosa no siempre produce la frustración del fin práctico
perseguido por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los
casos al incumplimiento. Como declara la STS de 12 de abril de 2011 Rc.
2100/2007 la situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la
constitución en mora, cuando se dan los presupuestos que entre otros señala el
artículo 1101 , 1096 y 1182 deI Código civil , pero no necesariamente a la
resolución. Su carácter de remedio excepcional, frente al principio de
conservación del negocio, se ha traducido en que la jurisprudencia haya venido
exigiendo, además de que quien promueve la resolución cuando se funda en las
obligaciones que le correspondían, que se aprecie en quien insta la resolución
un «Interés jurídicamente atendible», expresión mediante la cual se expresa la
posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario a la buena fe, o
incluso doloso, que puede tener la pretensión de resolución cuando se funda en
un incumplimiento más aparente que real por no afectar al interés de! acreedor
en términos sustanciales o encubrir la posibilidad de conseguir un nuevo
negocio que determinaría un nuevo beneficio. Reglas parecidas se encuentran en
vigor en España a partir de la Convención de las Naciones Unidas sobre los
contratos de compraventa internacional de mercaderías, hecha en Viena el 11 de
abril de 1980 y ratificada por España en 1991. Así en el artículo 49.1, al
tratar del incumplimiento del vendedor, se dice que se podrá resolver cuando
esta conducta constituya «un incumplimiento esencial del contrato», pero en el
apartado 2 se precisa que si el plazo de entrega no se ha pactado (por ejemplo,
SSTS de 28 de junio de 2012 , Rc. 1154/2009 de 28 de junio 2012 , Rc. 75/2010 ,
17 de enero de 2014 , Rc. 2235/2011 , y 5 de febrero de 2014 , Rc. 2435/2011 )
o, en su defecto, que sea de tal entidad, grave y esencial, como para que con
él se frustre el fin del contrato o la finalidad económica del mismo, esto es,
capaz de producir insatisfacción de las expectativas de la parte perjudicial
por el mismo ( SSTS de 25 de junio de 2009, Rc. 2694/2004 / y 12 de abril de
2011, Rc 2100/2007 ), lo que hace necesario examinar el valor del plazo en este
tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al
incumplimiento definitivo del contrato ( STS de 17 de diciembre de 2008, Rc.
2241/2003 )."
3.
Cuando se trata de indagar si el retraso ha obedecido a la existencia de causas
no imputables a la promotora vendedora, se ha de tener en cuenta que tales
causas deben ser imprevisibles e inevitables por ella a la fecha del contrato. De
ahí que, con independencia de lo dispuesto en la Ley 57/1968, en el ámbito de
la construcción, en el que deben preverse plazos prudenciales de tiempo para la
realización de las obras, tenga poca cabida la existencia de alguna causa de
fuerza mayor que pueda justificar un retraso en la entrega de la vivienda. Quien
fija el plazo de entrega de las viviendas es el promotor, que es un profesional
de la Construcción y debe conocer las dificultades propias de esta actividad y,
por lo tanto, tiene que prever las circunstancias y asegurarse de poder cumplir
sus compromisos, fijando un plazo de entrega mucho más dilatado en el tiempo, aunque
ello le haga perder algún posible cliente. El riesgo de acabar las obras dentro
del plazo establecido en el contrato es asumido íntegramente por el promotor
vendedor como parte de su riesgo empresarial y, en consecuencia, no puede
trasladarse al comprador.
CUARTO.
Estimación del motivo.
Aplicando
al supuesto enjuiciado la doctrina recogida en las anteriores consideraciones
previas, y desde el respeto de la " questiofacti" de la sentencia
recurrida, el motivo debe prosperar:
1.
No se trata de un mero retraso en la entrega, hasta el punto de estar este
previsto y su prórroga, sino de un retraso prolongado de dieciocho meses, del
que sí puede inferirse la pérdida del interés contractual justificado, con
independencia de que la voluntad de resolver se manifestase antes. Esto último
no es óbice a lo que mantenemos por cuanto en ese momento de leve retraso la
vivienda no se encontraba acabada y en disposición de entrega sino que para
ello faltaban meses, por lo que es razonable que en tales circunstancias quiebre
el interés contractual de la compradora.
Mantener
lo contrario sería tanto como "dejar el cumplimiento al arbitrio de una de
las partes" (Sentencia 21 de julio de 2014, Rc. 1386/2012 ).
Una
finalización tan tardía implica la frustración del fin del contrato. Como dicen
las sentencias de 3 de diciembre de 2008 , 13 de febrero de 2009, 10 de junio
de 2010 .
2.
No se aprecia la fuerza mayor en que se apoya la sentencia recurrida.
i)
La paralización del proceso constructivo, consecuencia de un movimiento de
tierras de la calle posterior, no es un hecho imprevisible para un profesional
de la promoción y construcción de inmuebles para la venta de viviendas.
ii)
Las dificultades económicas ligadas al pago para la obtención de las licencias
de obras, tampoco es un hecho imprevisible, pues tendría que tener concedida la
financiación para ello antes de crear expectativas y plazos de entrega en los
contratos celebrados con los compradores interesados.
En
este sentido, y en supuesto similar al presente se pronuncia la Sala en
sentencia de 19 de diciembre de 2014.
QUINTO.
Por todo lo expuesto procede casar la sentencia recurrida y, asumiendo la
instancia, desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación
de la parte demandada, confirmando la sentencia dictada por el Juzgado de
Primera Instancia, imponiendo las costas de la apelación a la parte recurrente.
SEXTO.
No ha lugar conforme al artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil a hacer
imposición de las costas del recurso de casación, con devolución del depósito
constituido para recurrir, de conformidad con la disposición adicional 15ª,
apartado 9, de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre complementaria de la Ley
de Reforma de la Legislación Procesal para la implantación de la Nueva Oficina
Judicial”.
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