"PRIMERO.- Don Jon demandó a la Comunidad de
Propietarios de la que forma parte interesando que fuera declarado nulo un
acuerdo adoptado por la Junta en virtud del cual se autorizaba dar permiso a
los vecinos del lado derecho de la casa para sustituir la bajante de pluviales
de dicho lado y más cercana al hueco de escalera, por una mixta de pluviales y
residuales, y ello porque no fue adoptado por unanimidad y porque además
contrariaba otro acuerdo anterior de la Junta que impedía la realización de tal
tipo de actuaciones.
La
sentencia de primera instancia estimó la demanda, declaró nulo el acuerdo y
condenó a reponer la bajante a su anterior situación.
Contra
dicha sentencia la Comunidad de Propietarios demandada formuló recurso de
apelación en el que expuso como motivo esencial de impugnación la errónea
interpretación que se hace en la sentencia de instancia del artículo 17 de la
Ley de Propiedad Horizontal , en relación con el tipo de quórum exigido por la ley
para la validez de acuerdos como el impugnado, que ésta considera que debe ser
por unanimidad.
La
sentencia de la Audiencia estimó el recurso de apelación y, con revocación de
la sentencia del juzgado, desestimó la demanda. La sentencia, después de
declarar probado que "se ha cambiado o sustituido un elemento común (la
bajante de aguas pluviales existente en un ángulo del patio interior del
edificio) por otro elemento común similar (una bajante de doble función, de
aguas pluviales y residuales a dicha bajante), así como la ampliación del
conducto subterráneo existente en el patio para conectar el pozo ", y que
el "acuerdo fue aprobado con 8 votos a favor (que representaban el 60,00%
de las cuotas), 1 voto en contra (7.50% de las cuotas) y 2 abstenciones. Es
decir, no fue aprobado por unanimidad, sino por mayoría", argumenta que
" se da una perfecta adecuación entre ambas realidades: la física y la
jurídica, porque por la naturaleza de las acciones a realizar en virtud del
acuerdo no se puede decir que se estén modificando las reglas contenidas en el
título constitutivo ni los estatutos de la comunidad, ni se están alterando las
cuotas de participación de los comuneros (únicos casos en que la Ley exige la
unanimidad para la validez de los acuerdos)... No hay base legal para la
exigencia de unanimidad para la validez de un acuerdo que tiene por objeto la
sustitución (y mejora) de un elemento común".
Don
Jon formula recurso por interés casacional.
SEGUNDO.-
En el primer motivo se citan las sentencias de 28 de marzo de 2012 , 17 de
febrero de 2010 , 6 de marzo de 1998 , 10 de diciembre de 1990 y 15 de
noviembre de 2010, en cuanto declaran que la alteración de cosas comunes de un
edificio sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal, afectan al título constitutivo,
de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 12 y deben someterse al régimen
establecido para las modificaciones del mismo que se establece en el artículo
17.1ª, párrafo primero, de la ley, que exige la unanimidad para la validez de
los acuerdos que decidan dicha alteración.
Se
desestima.
La
sentencia recurrida no contradice la jurisprudencia de esta Sala. Como
principio, es válida la afirmación de que nadie puede hacer obras fuera de su
superficie interna, ni modificar servicios generales, aunque estén dentro de su
propiedad privada, sin la autorización unánime de la Junta de Propietarios, de
tal forma que la posibilidad de que cualquier propietario pueda verificar
modificaciones en ella es contraria no sólo a la Ley de Propiedad Horizontal
(artículos 7.1 y 12), sino también al principio básico de la copropiedad ( STS
17 de febrero 2010). Ocurre que no todas las obras son iguales aunque tengan
relación con los elementos comunes, ni este es el sentido de los artículos 12 y
17 de la LPH . Es doctrina jurisprudencial - STS 28 de marzo 2012 - que la
ejecución de obras en elementos comunes, tales como los forjados, los cuales
conforman la estructura del edificio, requieren del consentimiento unánime de
la comunidad, sin que la permisividad de tales obras se encuentre condicionada
a la existencia o no de perjuicio para los propietarios o afecten o no a la
estructura, seguridad o configuración exterior del edificio comunitario, así
como que la constitución de servidumbres en beneficio de elementos privativos
requiere no solo del consentimiento de los respectivos dueños de los predios
dominante y sirviente sino también, cuando afecte a elementos comunes, del
consentimiento unánime de la comunidad de propietarios.
Y lo
cierto es que no estamos ante una afectación la estructura de la finca - STS 17
de febrero 2010 -, ni ante la división material o jurídica de un local en dos y
constitución de una servidumbre sobre elementos comunes - STS 28 de marzo 2012
-, o de obras de adaptación de un local del edificio para servir de garaje con finalidad
de pública explotación - STS 6 de marzo 1998 -, ni en el supuesto de cierre de
una puerta de acceso abierta en una fachada - STS 10 de diciembre de 1990 - o
de la apertura de un hueco en la fachada o muro de cerramiento del inmueble en
la parte trasera del edificio, que tenía como finalidad la unión de los locales
con una construcción que se estaba elevando en el solar trasero del edificio,
propiedad de la demandada, y que no formaba parte de la misma Comunidad de
Propietarios - STS 15 de noviembre de 2010 -.
Para
la sentencia de la Audiencia las obras se realizan en razón a un acuerdo de la
comunidad que tiene por objeto la sustitución y mejora de un elemento común en
un patio también común del edificio que no ha sufrido deterioro alguno y que
está en situación de "beneficiar a los actuales vecinos y a quienes en el futuro
deseen engancharse a las mismas", las cuales no requieren unanimidad sino
mayoría; obras que no conllevan, según valoración probatoria efectuada en la
sentencia recurrida, ninguna alteración o afectación de la estructura o
estabilidad del elemento común sobre el que se han realizado ni han supuesto
una modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo ni los
estatutos de la comunidad, ni se están alterando las cuotas de participación de
los comuneros.
Los
razonamientos del recurrente no atacan tal conclusión, sino que se limitan a
matizarla mediante la aplicación al caso del artículo 12 de la Ley, sin tener
en cuenta que, en el caso que se examina, la Audiencia Provincial no ha fijado
la necesidad del consentimiento unánime para adoptar un acuerdo que no se
encuentra en ninguna de las prohibiciones legalmente establecidas, debido a la forma
y al modo en que la obra ha sido ejecutada, conforme a los hechos que declara
probados.
TERCERO.-
El segundo motivo, y como justificación del interés casacional, cita las
sentencias de 22 de marzo de 2006, 17 de junio 1993 y 8 de julio 1985 , conforme
a las cuales el artículo 17,3ª de la LPH ( 4ª por la Ley 19/2009, de 23 de
noviembre), al establecer la mayoría simple para la validez de los demás
acuerdos de la comunidad de propietarios, se refiere a los asuntos de
administración de la misma.
Se
desestima.
Dice
la sentencia que el acuerdo se aprobó por mayoría sin determinar si lo había
sido por mayoría simple o cualificada del 3/5, como decía la sentencia del
juzgado, posiblemente porque no consideró sustancial entrar en el detalle del
acuerdo, a tenor de la naturaleza de las obras realizadas, salvo que el acuerdo
se aprobó con 8 votos a favor, que representaban el 69% de las cuotas, 1 voto
en contra (7,50% de las cuotas) y 2 abstenciones. La consideración de si la
obra es de interés general, desde el punto de vista del inmueble en su conjunto
o en relación con el número de vecinos que pueden obtener una ventaja directa
con la modificación, a efectos de la mayoría, o sobre la forma en que debe
computarse el voto de quienes asistieron a la junta y se abstuvieron en la
votación, así como de los ausentes, y el consiguiente nacimiento del carácter
obligatorio del acuerdo, es algo que ha quedado al margen de de la sentencia.
CUARTO.
- Finalmente, en el tercero se citan las sentencias de 28 de marzo de 2012 , 10
de abril de 1995 y 30 de junio de 1991, conforme a las cuales para permitir la
realización de obras o instalaciones que conlleven la constitución de
servidumbres sobre elementos comunes del edificio comunitario a favor de elementos
privativos del mismo, se precisa el consentimiento unánime de todos los
copropietarios.
Se
desestima como los anteriores.
El
recurso de casación se formula desde una perspectiva diferente de los hechos a
los que atiende la sentencia recurrida, que parte de la sustitución y mejora de
un elemento común y no de la instalación de una chimenea. Nada dice, además, la
sentencia sobre la posible existencia de una servidumbre salvo que la jurisprudencia
se muestra sólida y rigurosa " con aquellos acuerdos que se refieren a
actuaciones que inciden sobre la estructura del edificio, poniendo en riesgo su
seguridad o configuración exterior ( STS 17 noviembre 2011 ) o comportan la
constitución de servidumbres en los elementos comunes en beneficio de elementos
privativos ( STS 28 de marzo 2012 )" y ello es, o debe ser así, porque lo
que está en cuestión no son los derechos de un copropietario frente a otro de
una finca contigua, sino los derechos de una comunidad de propietarios que ha
llevado a cabo actuaciones que afectan a elementos comunes en virtud de un
acuerdo aprobado en Junta de vecinos, lo que implica reconducir el examen de la
cuestión a las normas que le son propias y que no son otras que la de la
propiedad horizontal".
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