Resolución de opción de compra por incumplimiento de la obligación de entrega de finca; devolución de las cantidades percibidas.

Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil (Ponente:D. XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ), de 26/02/2015.

RESUMEN: "El primero de los motivos de este recurso se fundamenta en el artículo 1124 del Código civil por razón de que falta el presupuesto básico de incumplimiento de la obligación que le corresponde a esta parte, como concedente de la opción. Lo justifica porque para que el incumplimiento tenga fuerza resolutoria es necesario que sea esencial y en el presente caso, la sentencia recurrida no lo ha declarado. No es así. La sentencia de instancia ha declarado la esencialidad, tanto en general, como aplicándola al caso concreto, tanto en sentido físico, como en el sentido jurídico de estar previsto en el contrato que las fincas están libres de cargas, gravámenes y servidumbres; (...) El segundo motivo del recurso se funda en la infracción de los artículos 1265 y 1269 del Código civil . Este motivo no tiene sentido. El primero de estos artículos enumera los vicios de la voluntad que dan lugar a la anulabilidad del contrato y el 1269 las concreta en el dolo. Nada de ello ha sido objeto del proceso ni, por tanto, de las sentencias de instancia. Ni se ha pretendido por alguna de las partes la anulabilidad por dolo, ni las sentencias la han declarado, sino, de conformidad con las partes, han declarado la resolución. Lo contrario hubiera constituido incongruencia extra petita . Por lo cual, el motivo se desestima".

"TERCERO .- 1.- El recurso de casación, como se ha apuntado anteriormente, contiene dos motivos y ambos se refieren al mismo tema, la inhabilidad del objeto del contrato de 16 julio 2007 que ha dado lugar a la resolución del mismo por incumplimiento de la concedente, vendedora de tal objeto, que le obliga a devolver las cantidades percibidas de la optante, compradora. La resolución de este contrato ha sido pedida por ambas partes en sus respectivas demandas, principal y reconvencional, teniendo en cuenta que se ejercitó el mismo y al llegar a su ejecución la sociedad optante advierte la inidoneidad de objeto por razón del fin -construcción de naves industriales- y se niega a la consumación -precio y escritura- de la compraventa.
La resolución pedida por ambas partes y acordada por las sentencias de instancia, es del propio precontrato de opción, por el que una de las partes (DANOSA) atribuye a la otra (THECAM) el derecho a poner en vigor un determinado contrato (el de compraventa). Es una primera fase del iter contractus , en el que la relación obligacional nace en el mismo y, en el plazo fijado, se pone en vigor el contrato preparado (así, sentencia de 19 octubre 2012 ). De aquí que si lo pactado se incumple (por inhabilidad del objeto en el presente caso) debe dejarse sin efecto la consumación del contrato preparado (compraventa) y resolver el precontrato de opción. 

2.- El primero de los motivos de este recurso se fundamenta en el artículo 1124 del Código civil por razón de que falta el presupuesto básico de incumplimiento de la obligación que le corresponde a esta parte, como concedente de la opción. Lo justifica porque para que el incumplimiento tenga fuerza resolutoria es necesario que sea esencial y en el presente caso, la sentencia recurrida no lo ha declarado. No es así. La sentencia de instancia ha declarado la esencialidad, tanto en general, como aplicándola al caso concreto, tanto en sentido físico, como en el sentido jurídico de estar previsto en el contrato que las fincas están libres de cargas, gravámenes y servidumbres; tanto por lo que expresa, como por su remisión al informe de la Mancomunidad que es contundente. Y, como se ha dicho al tratar del segundo motivo del recurso por infracción procesal, iura ipsa loquitur; realmente, aquí se repite lo alegado y resuelto en aquel motivo. No se infringe, por tanto, el artículo 1124 del Código civil sino que se aplica plenamente y el motivo se desestima. 

3.- El segundo motivo del recurso se funda en la infracción de los artículos 1265 y 1269 del Código civil . Este motivo no tiene sentido. El primero de estos artículos enumera los vicios de la voluntad que dan lugar a la anulabilidad del contrato y el 1269 las concreta en el dolo. Nada de ello ha sido objeto del proceso ni, por tanto, de las sentencias de instancia. Ni se ha pretendido por alguna de las partes la anulabilidad por dolo, ni las sentencias la han declarado, sino, de conformidad con las partes, han declarado la resolución. Lo contrario hubiera constituido incongruencia extra petita . Por lo cual, el motivo se desestima.
4.- Rechazándose los motivos, procede declarar no haber lugar al recurso con la condena en costas conforme los artículos 398.1 y 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la pérdida del depósito constituido de conformidad con la disposición adicional 15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de Reforma de la Legislación Procesal para la implantación de la Nueva Oficina Judicial. Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS

1.- QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR A LOS RECURSOS POR INFRACCION PROCESAL Y DE CASACION interpuesto por la representación procesal de "Danosa Gestión Inmobiliaria, S.L." contra la sentencia dictada por la Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Madrid, en fecha 30 de noviembre de 2012 , que SE CONFIRMA.

2.- Imponer a la expresada recurrente las costas de los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación que desestimamos, así como la pérdida de los depósitos constituidos.

3.- Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y del rollo de Sala".