Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de fecha de 21/07/2014 (Ponente: DON XAVIER O'CALLAGHAN MUÑOZ).
"FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- 1.- La base fáctica del presente proceso, hoy en casación, arranca del contrato de compraventa de cosa futura de 21 diciembre 2004 y su cumplimiento por las partes. La vendedora es la entidad CRESAN GESTIONES, S.L. y los compradores el matrimonio formado por los señores Paulino y Estibaliz, de nacionalidad británica. La cosa vendida es un piso determinado, en un bloque en fase de proyecto en el momento del contrato y el precio cierto, una parte del mismo ha sido ya entregada.
En el contrato se prevé (estipulación quinta) que la falta de pago en cualquiera de sus partes, dará lugar a la resolución conforme al artículo 1504 del Código civil . Por contra, se prevé el cumplimiento por parte del vendedor respecto al plazo del mismo (en la estipulación cuarta).
El VENDEDOR, se obliga a finalizar la construcción de la obra del edificio antes del día 30 de junio de 2006 , pudiéndose adelantar esta fecha. No obstante, LOS COMPRADORES conceden al VENDEDOR un periodo de gracia adicional ,de dos meses , a contar desde la fecha establecida en el párrafo precedente, sin necesidad de que concurra causa alguna que lo motive. La finalización deberá ser acreditada por EL VENDEDOR, mediante certificación de tal extremo expedida por la dirección facultativa de las obras, visado por los . correspondientes colegios de arquitectos superiores y técnicos.
2.- Siendo el plazo de cumplimiento el 30 junio 2006 con un tiempo de gracia de dos meses, las obras finalizaron el 5 marzo 2007 y la licencia de primera ocupación se obtuvo el 23 mayo 2008.
Tampoco la entidad vendedora entregó el aval en garantía de la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio conforme a lo prevenido por la Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, y Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la edificación, es obligación de los promotores de vivienda garantizar la devolución de las sumas entregadas a cuenta del precio con su correspondiente interés mediante contrato de seguro o la constitución de aval bancario y para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue por cualquier causa a buen fin. Lo cual no se plantea en casación, aunque sí ha sido resuelto en la instancia.
3.- Los compradores, a la vista del considerable retraso y de la falta del aval, formularon demanda interesando la resolución del contrato y la devolución de las cantidades entregadas a cuenta.
La sentencia del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Estepona, de 17 julio 2009 desestimó la demanda. La cual fue revocada por la Audiencia Provincial, Sección 5ª, de Málaga, que la estimó.
Frente a esta sentencia, la entidad vendedora, la promotora CRESÁN GESTIONES S.L. ha formulado el presente recurso de casación en un motivo único basado en el artículo 1124 del Código civil.
SEGUNDO .- 1.- Son convenientes algunas precisiones antes de entrar de lleno en el recurso de casación. En primer lugar, la interpretación de los contratos es una función de los Tribunales de instancia, que no es revisable en casación, salvo el caso excepcional de que haya sido arbitraria, y lógica o contraria a derecho. Son innumerables las sentencias de esta Sala que así lo han reiterado: de 18 mayo 2007, 5 noviembre 2007, 5 diciembre 2008 , 8 mayo 2009 , 8 abril 2010 , 27 junio 2011 , 31 enero 2012 , 20 diciembre 2012 , 12 septiembre 2013 .
2.- En segundo lugar, la interpretación de la estipulación cuarta del contrato que ha sido transcrita, no sólo no es arbitraria la realizada por el Tribunal de instancia sino que es la correcta. La frase "finalizar la construcción de la obra" implica la consumación del contrato de compraventa, es decir, la obligación de entrega por parte del vendedor, otorgamiento de la escritura pública por parte de vendedor y comprador y pago del resto del precio. Mantener lo contrario es tanto como dejar al arbitrio del vendedor el cumplimiento del contrato lo que va contra la necessitas , esencia de la obligación, pues al "finalizar la construcción" quedaría a su arbitrio la entrega y para ésta, es precisa la licencia de primera ocupación.
3.- En tercer lugar, no es un problema de retraso en el cumplimiento de la obligación, es decir, un cumplimiento defectuoso que no da lugar a la resolución al amparo del artículo 1124 del Código civil , sino que se trata de un incumplimiento.
En el contrato se determina la cosa y el precio. Si este último no se cumple en el tiempo pactado (en la estipulación tercera) la parte vendedora, en poco lapso de tiempo (días o incluso horas) puede aplicar el artículo 1504 del Código civil y tras el requerimiento, no cabe una tolerancia ni siquiera judicial. Si lo que no se cumple es la obligación de entrega de la cosa en el momento pactado se ha incumplido la misma y puede aplicarse el artículo 1124 del Código civil .
4.- La jurisprudencia sobre la resolución del contrato de compraventa de inmueble en construcción - compraventa de cosa futura- por incumplimiento de entrega en el plazo pactado es abundante, especialmente en relación con la obtención de la licencia de primera ocupación. Esta cuestión dio lugar a un Pleno de Sala que dictó la sentencia de 10 septiembre 2012:
En relación con el contenido de la obligación de entrega de la cosa vendida cuando se trata de contratos de venta de inmuebles destinados a vivienda, ha declarado también esta Sala (STS de 3 de noviembre de 1999, RC n.º 509/1995 ) que la denominada licencia de primera ocupación o de primera utilización no tiene más finalidad que la de contrastar que se ha respetado en la realidad la licencia de construcción, de tal modo que supone comprobar si se han cumplido o no las condiciones establecidas en esta licencia de construcción y si el edificio reúne las condiciones idóneas de seguridad y salubridad y puede habilitarse para el uso a que se le destina. Se trata por tanto, de un compromiso asumido por el constructor-vendedor con la Administración, del que solo se libera mediante la ejecución fiel y cumplida de la obra, caso en que la Administración, según declara la Sala Tercera de este Tribunal Supremo, está obligada a expedir la licencia de primera ocupación, que no es por lo tanto de concesión discrecional, sino una actividad reglada, que no se suple por el transcurso del tiempo ( SSTS, Sala 3.ª, Sección 5.ª, de 18 julio 1997 , 1 de junio de 1998 , 23 de junio de 1998 , 20 octubre de 1998 y 14 diciembre de 1998 ). Puesto que quien construye para vender no puede desconocer este deber, a él incumbe cumplir el deber administrativo -ajeno en principio a la parte compradora- de gestionar la licencia de primera ocupación y de cumplir así la obligación nacida del contrato de compraventa de entregar la cosa en condiciones de ser utilizada para el uso o destino previsto.
Esta misma sentencia ha matizado:
Con respecto al plazo de entrega, constituye igualmente jurisprudencia de esta Sala que el mero retraso (en el pago o en la entrega de la cosa) no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos a incumplimiento. Como declara la STS de 12 de abril de 2011, RC n.º 2100/2007 , la situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora cuando se dan los presupuestos que, entre otros, establece el artículo 1100 CC, con las consecuencias que indican los artículos 1101 CC , 1096 CC y 1182 CC , pero no necesariamente a la resolución. Su carácter de remedio excepcional, frente al principio de conservación del negocio, se ha traducido en que la jurisprudencia ha entendido exigible, además de que quien promueve la resolución haya cumplido las obligaciones que le correspondieran, que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un «interés jurídicamente atendible». Mediante esta expresión se hace referencia a la posibilidad de apreciar el carácter abusivo, contrario a la buena fe o incluso doloso que puede tener el ejercicio de la facultad resolutoria del contrato cuando se basa en un incumplimiento aparente que no responde a la realidad de las cosas, cosa que ocurre cuando el incumplimiento alegado no afecta al interés del acreedor en términos sustanciales o encubre el simple deseo de aprovechar la oportunidad de concertar un nuevo negocio para obtener mayores beneficios.
Poco después, la sentencia de 14 noviembre 2013 se refiere a la anterior y reitera la doctrina con cita de numerosas sentencias. Dice así:
La cuestión atinente a los efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor en el caso de que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial, ha sido examinada por el Pleno de esta Sala en su sentencia n.º 577/2012, de 10 de septiembre , que fija una doctrina que ha servido para resolver otros pleitos que presentan con el actual una semejanza sustancial ( SSTS de 6 de marzo de 2013, rec. n.º 873/2009 ; 6 de marzo de 2013, rec. n.º 2041/2009 ; 11 de marzo de 2013, rec. n.º 576/2010 ; 20 de marzo de 2013, rec. n.º 1569/2009 , y SSTS n.º 398/13 , 399/13 , 400/13 y 401/13, todas de fecha 10 de junio de 2013, rec. n.º 627/2010 , rec. n.º 1535/2010 , rec. n.º 1652/2010 y rec. n.º 21/2001 , respectivamente), y a la que necesariamente ha de estarse para resolver el presente. De dicha doctrina se desprende, en síntesis, que cabe atribuir eficacia o valor resolutorio a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial y más característica del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación ( artículo 1258 CC ), la falta de cumplimiento de ese deber solo se valorará como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, o, en su defecto, «en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente», correspondiendo a la vendedora probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia mediante la prueba de que la falta de obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado.
Lo cual reiteran literalmente las sentencias del 17 enero 2014 , 23 enero 2014 y 6 febrero 2014 .
Incluso la de 17 enero 2014 resalta el tema de la cláusula penal en estos términos:
Si éste no cumple total o parcialmente su obligación esencial del pago del precio, el vendedor puede resolver el contrato (muchas veces, aplicando cláusula penal si está prevista) amparándose en la norma específica y especialmente dura del artículo 1504 del Código civil . Y si es el vendedor el que incumple en cuanto a la cosa o el plazo de entrega, el comprador puede asimismo resolver el contrato conforme a lo dispuesto en el artículo 1124 del Código civil .
En definitiva, la licencia de primera ocupación forma parte de la obligación de entrega, aunque en el contrato se hubiera expresado solamente que la obra terminaría en fecha determinada. No se trata sólo de terminar, sino de entregar, obligación esencial del vendedor y para tal entrega útil, es preciso haber obtenido la licencia de primera ocupación. De no obtenerla en el plazo pactado se incumple la obligación de entrega y se da lugar, en principio, a la resolución. Es el caso presente y también el contemplado en la sentencia de 10 septiembre 2012: en ambos estaba pactado el plazo de terminación final de la obra, en ambos no se obtuvo la licencia de primera ocupación hasta mucho más tarde y en ambos se declara la resolución instalada por parte de la compradora".
No hay comentarios :
Publicar un comentario