Sentencia del Tribunal Supremo de 03/11/2015. Sala de lo Civil, Sección: 1
Nº de Recurso: 1602/2013, Nº de Resolución: 619/2015
Procedimiento: Casación
Ponente: D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS
RESUMEN: "Por lo expuesto es preciso declarar que no procede la nulidad de la escritura de venta, dado que la
transmisión de la mitad indivisa se hizo de común acuerdo tras la partición, entre los dos únicos comuneros
(D. Teodosio y D.ª Fermina ). Es más, el contrato de compraventa de parte de una propiedad siempre tiene
efectos, al menos, obligacionales entre los contratantes (...) Se ratifica como doctrina jurisprudencial la referida en la sentencia de esta Sala, antes citada, de 28 de
marzo de 2012 , en el sentido de que ante la falta de consentimiento de los comuneros solo afronta la nulidad
cuando el vendedor hace creer al comprador que ostenta la autorización de la totalidad de los comuneros,
siendo incierto, pero abandona un remedio tan drástico cuando el comprador conoce que la transmisión solo
es de la cuota que corresponde al vendedor en el condominio. En consecuencia, concurren las circunstancias
que determinan, frente al efecto más radical de la nulidad, la procedencia de aceptar el carácter puramente
consensual y generador de obligaciones en que se basa el criterio jurisprudencial que declara la validez de
la venta de cosa ajena".
FUNDAMENTOS DE DERECHO
"SEGUNDO .- Motivo único. Vulneración de los artículos 882 del Código Civil respecto al legado de
cosa específica y determinada. Art. 399 del Código Civil con relación al efecto de la enajenación de la parte
correspondiente al condueño. Art. 34 de la Ley Hipotecaria en cuanto la venta de cosa ajena es válida incluso
en ausencia de poder de disposición sobre el objeto que puede dar lugar a la adquisición a non domino
en virtud del art. 34 de la L. Hipotecaria, todo ello en relación directa con el art. 1445 y 1450 del Código
Civil sobre el contrato de compraventa. Vulneración de los arts. 1160, 1.300 respecto a la nulidad de los
contratos. Vulneración del art. 657 y 661 respecto al derecho sucesorio . Art. 1077 del Código Civil respecto a
la posibilidad de opción del heredero demandado, en este caso D.ª Fermina , estableciendo que en el caso de
una nueva partición ésta no alcanzara a los que no hayan sido perjudicados, cual es el caso de D. Teodosio .
Se estima el motivo .
Alega el recurrente la validez del contrato de compraventa como generador de obligaciones entre los
contratantes.
Sobre la venta de una cuota indivisa de un bien, sin autorización del resto de los comuneros, se
ha pronunciado reiteradamente esta Sala, y recientemente con un carácter de unificación de doctrina,
como veremos, estableciendo la procedencia de aceptar el carácter puramente consensual y generador de
obligaciones.
En el presente caso la compradora conocía que solo se le vendía la mitad indivisa, por lo que en ningún
momento se sorprendió su buena fe.
Instada la rescisión por lesión se estimó la demanda, pero facultando a la beneficiada para que
indemnizase en la cantidad de 6.959,97.- euros en aras a la conservación de la partición. Consta que D.ª
Fermina optó por la indemnización, por lo que a los recurridos se les denegó en otro procedimiento un
demanda de división de herencia, como antes referimos.
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Mantenida la validez de la partición, hasta el punto que se le ha denegado al hoy recurrente la división
judicial de la herencia, es forzoso reconocer que en virtud de dicha partición D. Teodosio era propietario
de la mitad indivisa que vendió a D.ª Fermina y esta era propietaria en virtud de la misma partición de la
otra mitad indivisa.
La sentencia de 28 de marzo de 2012, rec: 1081/2007 , declaró que ante la falta de consentimiento de
los comuneros solo afronta la nulidad cuando el vendedor hace creer al comprador que ostenta la autorización
de la totalidad de los comuneros, siendo incierto, pero abandona un remedio tan drástico cuando el comprador
conoce que la transmisión solo es de la cuota que corresponde al vendedor en el condominio.
Declarando
la sentencia citada de esta Sala que "en consecuencia, concurren en este asunto las circunstancias que
determinan, frente al efecto más radical de la nulidad, la procedencia de aceptar el carácter puramente
consensual y generador de obligaciones en que se basa el criterio jurisprudencial que declara la validez de
la venta de cosa ajena ( STS de 7 de marzo de 1997, RC n.º 307/1993 ), con los efectos a que dé lugar,
pues no impide el ejercicio de acciones reivindicatorias, de indemnización, de resolución o de saneamiento
por quienes se vean afectados".
En el mismo sentido, la sentencia de 15 de enero de 2013, rec. 1578/2009 .
Por lo expuesto es preciso declarar que no procede la nulidad de la escritura de venta, dado que la
transmisión de la mitad indivisa se hizo de común acuerdo tras la partición, entre los dos únicos comuneros
(D. Teodosio y D.ª Fermina ). Es más, el contrato de compraventa de parte de una propiedad siempre tiene
efectos, al menos, obligacionales entre los contratantes.
Asumiendo la instancia casamos la sentencia recurrida y, en su lugar, confirmamos la dictada en primera
instancia con fecha 27 de enero de 2011, en autos de juicio ordinario nº 1791/2009 tramitado ante el Juzgado
de Primera Instancia núm. 3 de Santander.
Se ratifica como doctrina jurisprudencial la referida en la sentencia de esta Sala, antes citada, de 28 de
marzo de 2012 , en el sentido de que ante la falta de consentimiento de los comuneros solo afronta la nulidad
cuando el vendedor hace creer al comprador que ostenta la autorización de la totalidad de los comuneros,
siendo incierto, pero abandona un remedio tan drástico cuando el comprador conoce que la transmisión solo
es de la cuota que corresponde al vendedor en el condominio.
En consecuencia, concurren las circunstancias
que determinan, frente al efecto más radical de la nulidad, la procedencia de aceptar el carácter puramente
consensual y generador de obligaciones en que se basa el criterio jurisprudencial que declara la validez de
la venta de cosa ajena.
TERCERO .- No procede imposición de costas en la casación ( arts. 394 y 398 LEC ).
Se imponen al demandante las costas de la apelación".
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